OLG Düsseldorf: Arglistige Täuschung beim Immobilienkauf wegen Bleirohren – Sachmangel, Gewährleistung & Schadensersatz
Für Immobilienkäufer
Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag: Hauskauf rückgängig machen
Wann ist ein Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag möglich?
Ein Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag ist möglich, wenn Mängel vorliegen und der Rücktritt rechtlich nicht ausgeschlossen ist. In vielen Fällen geht es darum, dass der Verkäufer Feuchtigkeitsschäden, Schimmel, Schädlingsbefall oder andere versteckte Mängel kannte und arglistig verschwiegen hat. Gerade wenn erhebliche Mängel erst nach dem Kauf sichtbar werden, stellt sich für viele Käufer die Frage, ob ein Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag rechtlich möglich und wirtschaftlich sinnvoll ist. Sie müssen nicht allein einschätzen, ob ein Rücktritt möglich ist. In einem kostenlosen Erstgespräch prüfen wir Ihren Fall gemeinsam und sagen Ihnen klar, welche Rechte Sie nach dem Hauskauf haben.
Spezialisiert auf Käuferrechte
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Rücktritt, Anfechtung oder Schadensersatz
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Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag:
Welcher Weg macht den Hauskauf rückgängig?
Ein notarieller Immobilienkaufvertrag ist grundsätzlich bindend. Ein Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag kommt daher nur in Betracht, wenn die rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Beim Hauskauf geht es häufig um erhebliche Mängel, verschwiegene Schäden oder eine arglistige Täuschung durch den Verkäufer. Wichtig ist: Ein Mangel allein reicht meist nicht aus. Viele Kaufverträge enthalten einen Gewährleistungsausschluss. Entscheidend ist deshalb, ob der Verkäufer den Mangel kannte, ob eine bestimmte Beschaffenheit vereinbart war oder ob der Ausschluss der Gewährleistung aus anderen Gründen nicht greift.
Rechtsanwalt Hendrik Jürgens
Rücktritt und Anfechtung
Ein Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag kommt bei Mängeln in Betracht, wenn der Gewährleistungsausschluss nicht greift, etwa wegen arglistig verschwiegener Mängel, einer vereinbarten Beschaffenheit oder einer Garantie. §§ 437, 323 BGB. Dann kann der Kaufvertrag sogar oft wegen arglistiger Täuschung angefochten werden. (§ 123 BGB) - Frist regelmäßig 1 Jahr ab Entdeckung (§ 124), mit rückwirkenden Folgen! (§ 142 BGB)
Aufhebungsvertrag
Nicht jeder Fall muss vor Gericht enden. Wenn die Gegenseite verhandlungsbereit ist, kann ein Aufhebungsvertrag den Hauskauf schneller und wirtschaftlich sinnvoller rückgängig machen. Wir prüfen, ob eine einvernehmliche Lösung für Sie sicherer ist als ein langes Verfahren.
Rückabwicklung & Schadensersatz
Nach Rücktritt oder Anfechtung geht es um die wirtschaftliche Rückabwicklung. Der Käufer gibt die Immobilie zurück. Der Verkäufer muss den Kaufpreis erstatten. Zusätzlich kommen Schäden, Finanzierungskosten, Notarkosten, Maklerkosten und weitere Folgekosten in Betracht. (§ 346 BGB)
Typische Mängel, bei denen wir Käufer vertreten
Feuchtigkeit &
feuchter Keller
Schimmel
nach Hauskauf
Wasserschaden /
Rohrbruch
Undichtes Dach /
Dachschäden
Schädlingsbefall
(z. B. Holzschädlinge)
Asbest, Hausschwamm, Altlasten u. v. m.
Der Verkäufer hat den Mangel vermutlich gekannt – aber verschwiegen?
Wir prüfen, ob Arglist vorliegt und welche Ansprüche Sie haben.
Wann ein Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag möglich ist
Ein Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag kommt in Betracht, wenn ein Sach- oder Rechtsmangel vorliegt (§ 434 BGB) und die Voraussetzungen der Mängelrechte erfüllt sind (§ 437 BGB). Regelmäßig ist dafür eine Frist zur Leistung/Nacherfüllung erforderlich (§ 323 BGB); in bestimmten Konstellationen kann sie entbehrlich sein (§ 440 BGB). Ein Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag kommt insbesondere dann in Betracht, wenn der Mangel erheblich ist und der Verkäufer ihn kannte oder hätte offenlegen müssen.
Bei gebrauchten Immobilien ist die Gewährleistung häufig im notariellen Vertrag eingeschränkt. Entscheidend ist dann § 444 BGB: Ein Haftungsausschluss greift nicht, soweit der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen hat. Arglist ist beweisintensiv und setzt nach der Rechtsprechung mindestens Eventualvorsatz voraus (BGH V ZR 266/11).
Die Folgen des Rücktritts vom Hauskauf
Beim Rücktritt sind die empfangenen Leistungen zurückzugewähren und Nutzungen herauszugeben (§ 346 BGB). Welche Nutzungen/Wertersatzfragen im Einzelfall entstehen (z. B. gezogene Miete, Gebrauchsvorteile), hängt vom Zeitpunkt der Rückabwicklung ab.
Davon zu trennen sind Schadensersatzpositionen. Kann sich der Käufer wegen einer Pflichtverletzung vom Vertrag lösen, können u. a. Maklerprovision und Grunderwerbsteuer als ersatzfähiger Schaden in Betracht kommen; der BGH ordnet dabei regelmäßig eine Abtretung der Erstattungsansprüche gegen Dritte nach § 255 BGB an (BGH V ZR 272/19).
Grunderwerbsteuer wird nicht automatisch ‚vom Verkäufer zurückgezahlt‘, sondern kann – je nach Stadium und Fallgruppe - nach § 16 GrEStG auf Antrag aufgehoben oder nicht festgesetzt werden.
Mögliche Lösungen und einvernehmliche Rückabwicklung
Häufig wird ein Rücktritt vom Hauskauf einvernehmlich geregelt. Bei einer einvernehmlichen Lösung achten wir darauf, dass der gegenwärtige Streitstand bei der Tragung der Kosten berücksichtigt wird. Es sollen also der Kaufpreis und Eigentum und Besitz an dem Haus zurück geleistet werden. Über die sonstigen Kosten muss dann nach Aktenlage ein Einvernehmen hergestellt werden. Häufig sind dabei die Umstände der Offensichtlichkeit der Mängel und das Maß der Arglist voneinander abzuwägen.
Kann ich den Notarvertrag widerrufen?
Ein allgemeines Widerrufsrecht ist beim notariellen Immobilienkaufvertrag kein typischer Standard‑Exit. In der Praxis geht es meist um Rücktritt, Anfechtung oder eine einvernehmliche Aufhebung. Wir prüfen, welcher Weg zu Ihrem Vertrag und Ihrem Zeitplan passt.
Welche Frist gilt bei arglistiger Täuschung?
Muss ich eine Frist zur Nachbesserung setzen?
Beim Rücktritt ist Fristsetzung regelmäßig Voraussetzung (§ 323 BGB). Im Mängelrecht gibt es Ausnahmen, u. a. wenn Nacherfüllung fehlgeschlagen oder unzumutbar ist (§ 440 BGB). Bei Arglistfällen wird in der Rechtsprechung teils ein sofortiges Lösen diskutiert; das ist aber fallabhängig und beweisintensiv.
Was ist der Unterschied zwischen Rücktritt und Anfechtung?
Bekomme ich Maklerprovision und Grunderwerbsteuer zurück?
Nicht automatisch. In geeigneten Fällen können Maklerprovision und Grunderwerbsteuer als ersatzfähiger Schaden in Betracht kommen; der BGH hat dies in V ZR 272/19 bejaht und eine Abtretung der Erstattungsansprüche gegen Makler/Fiskus nach § 255 BGB verlangt. Steuerlich ist § 16 GrEStG zentral.
Hinweis: Die Inhalte dieser Seite dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall. Ob Rücktritt, Anfechtung oder Schadensersatz möglich ist, hängt insbesondere von Kaufvertrag, Zeitpunkt (Übergabe/Grundbuch), Beweisen und Fristen ab. Bitte lassen Sie rechtliche Schritte vorab anwaltlich prüfen.
Welche Ansprüche kommen in Betracht?
Rücktritt vom Kaufvertrag
Sie können vom Kauf zurücktreten und den Kaufpreis zurück-verlangen.
Schadensersatz
Neben dem Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag können je nach Sachlage auch Schadensersatz oder Kaufpreisminderung geprüft werden.
Kaufpreisminderung
Der Kaufpreis kann dauerhaft herabgesetzt werden, wenn ein Rücktritt nicht (mehr) möglich ist.
Ansprüche trotz Gewährleistungsausschluss
Bei arglistiger Täuschung greift der Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag nicht.
So kommen Sie zu Ihrem Recht
Die Tatsache, dass Sie nicht persönlich anwesend sein können, um Sie rechtlich zu beraten, ist kein Grund, die Angelegenheit aufzuschieben. Wir bieten Ihnen online Beratungen zu allen Fragen an, erklären Ihnen die Verfahren und helfen Ihnen, sich über die Möglichkeiten einer außergerichtlichen Lösung Ihrer Probleme zu informieren. Dank moderner Technologie können wir problemlos Video-Konsultationen über verschiedene Online-Plattformen wie Telegramm, Zoom und Skype durchführen und auch gemeinsam Ihr Objekt in Augenschein nehmen, wie dies üblicherweise geschieht. Holen Sie sich noch heute professionelle Hilfe und lassen Sie uns gemeinsam beginnen!
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Datenschutzrichtlinie
Warum eine spezialisierte anwaltliche Unterstützung entscheidend ist
Wir prüfen, ob der Verkäufer den Mangel kannte oder kennen musste.
Wir bewerten die Beweisbarkeit und sichern Beweise rechtzeitig.
Wir setzen Ihre Ansprüche konsequent außergerichtlich und gerichtlich durch.
Wir kennen die aktuelle Rechtsprechung zum Immobilienkaufrecht.
„Unsere Erfahrung zeigt: Käufer handeln oft zu spät oder sichern keine Beweise. Wir sorgen dafür, dass Ihnen kein Anspruch verloren geht.“
Wie wir Ihre Rechte geltend machen
Sie haben eine Frage? Wir helfen Ihnen gerne weiter.
Ihr Anruf bei uns
Für ein kostenloses Erstgespräch werden Sie bevorzugt zu mir durchgestellt. Dort qualifizieren wir Ihren Fall gemeinsam vor:
1. Welche Mängel liegen bei Ihrer Immobilie vor?
2. Wurden Sie arglistig getäuscht?
3. Wann und wie haben Sie von den Mängeln an der Immobilie erfahren?
Sodann entscheiden wir gemeinsam, welche Möglichkeiten Ihnen offen stehen.
Ermittlung des Sachverhalts
In einem Gespräch in unserer Kanzlei oder ganz bequem per E-Mail begründen wir das Mandat. Hierfür benötigen wir folgende Unterlagen:
1. Das Exposé oder das Immobilienangebot bei einem Kauf von Privat.
2. Den notariellen Kaufvertrag.
3. Eine Darstellung der Mängel (Fotos, Bauakte, Angebote von Handwerkern).
4. Soweit vorhanden Schriftverkehr mit dem Verkäufer.
Gerne helfen wir Ihnen dabei, fehlende Unterlagen zu besorgen. Wir können für Sie die Bauakte beantragen, Handwerker empfehlen oder einen Gutachter mit der Ermittlung Ihres Anspruchs beauftragen. Alle eingereichten Unterlagen können wir für uns einscannen und kopieren.
Minderung, Schadensersatz und Rücktritt
Noch während wir den Sachverhalt weiter aufklären beginnen wir bereits damit, Sie gegenüber dem Verkäufer, Behörden und Versicherungen zu vertreten. Unsere Tätigkeit umfasst dabei Folgendes:
1. Anzeige der Vertretung gegenüber dem Verkäufer,
2. Soweit vorhanden Einholung einer Deckungszusage bei der Rechtsschutzversicherung,
3. Einholung gerichtlicher Hilfe für die Feststellung der Minderung des Kaufpreises, des Schadensersatzes oder des Rücktritts vom Kaufvertrag.
Dabei achten wir darauf, die Umstände der arglistigen Täuschung beim Immobilienkauf herauszustellen und genau vorzutragen.
Die Kosten unserer Beauftragung
Grundsätzlich rechnen wir nach dem Gegenstandswert gemäß der Tabelle zum RVG, dem Gesetz über die Vergütung der rechtsberatenden Berufe ab. Das hat folgende Vorteile:
1. Ihre Kosten können bei Obsiegen bei dem Verkäufer geltend gemacht werden,
2. Sie haben stets die Kontrolle über die anfallenden Gebühren über im Internet frei verfügbare Kostenrechner,
3. bereits früh können wir Sie vollständig über das Kostenrisiko aufklären,
4. da jede Gebühr in der Angelegenheit nur einmal anfällt, können Sie uns jederzeit erneut kontaktieren , ohne weitere Kosten auszulösen.
Zu unserer Tätigkeit gehört auch die Korrespondenz mit Ihrer Rechtsschutzversicherung von der Deckungsanfrage bis zur Abrechnung.
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