OLG Hamm Urteil: Kaufpreisminderung wegen Wohnflächenabweichung – Sachmangel, grobe Fahrlässigkeit & Gewährleistung
Für Immobilienkäufer
Fehlende Baugenehmigung beim Hauskauf?
Wir prüfen Ihre Ansprüche bei Schwarzbau, illegalen Anbauten und nicht genehmigten Nutzungsänderungen.
Eine fehlende Baugenehmigung kann nach dem Hauskauf erhebliche rechtliche und finanzielle Folgen haben. Käufer stehen häufig vor der Frage, ob ein Anbau, Dachgeschossausbau, Wintergarten, Carport oder eine Nutzungsänderung überhaupt genehmigt wurde. Wird der Mangel erst nach dem Kauf entdeckt, kommt es entscheidend darauf an, welche Rechte bestehen und wie diese rechtssicher durchgesetzt werden können. Rechtsanwalt Hendrik Jürgens unterstützt Käufer dabei, die rechtliche Ausgangslage präzise zu prüfen, Ansprüche zu bewerten und gegenüber Verkäufern professionell geltend zu machen.
Fehlende oder unklare Baugenehmigungen prüfen lassen
Beratung bei Schwarzbau und illegalen Anbauten
Durchsetzung von Käuferrechten nach dem Hauskauf
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Je vollständiger Sie die Fragen beantworten, desto umfassender können wir Ihr Anliegen prüfen. Alle Angaben sind freiwillig und können optional ausgefüllt werden. Wenn Sie Ihren Namen und Ihre Telefonnummer hinterlassen, garantieren wir Ihnen eine Kontaktaufnahme zur Vereinbarung eines Telefontermins.
Immobilienkäufer
Fehlende Baugenehmigungen
Ihr erfahrener Partner bei fehlender Baugenehmigung nach dem Haus- oder Immobilienkauf: Rechtliche Expertise, die Ihre Investition schützt. Wenn Sie nach dem Immobilienkauf das Fehlen einer Baugenehmigung entdeckt haben, stehen wir an Ihrer Seite.
Ihr Rechtsanwalt für fehlende Baugenehmigungen beim Hauskauf
Wenn sich nach dem Immobilienkauf herausstellt, dass für bauliche Veränderungen keine Baugenehmigung vorliegt, benötigen Käufer eine klare rechtliche Einschätzung. Rechtsanwalt Hendrik Jürgens begleitet Mandanten in genau diesen Situationen: strukturiert, verständlich und mit dem Blick für die wirtschaftlichen Folgen. Im Mittelpunkt steht dabei nicht nur die Frage, ob tatsächlich ein baurechtlicher Verstoß vorliegt. Entscheidend ist auch, ob der Verkäufer den Umstand kannte, ob eine Aufklärungspflicht bestand und welche Ansprüche dem Käufer wegen der fehlenden Baugenehmigung zustehen.
Rechtsanwalt Hendrik Jürgens
Rechtliche Ersteinschätzung
Prüfung ob aus der fehlenden Baugenehmigung Ansprüche gegen den Verkäufer entstehen können.
Klare Strategie
Bewertung von Rücktritt, Kaufpreisminderung, Schadensersatz oder nachträglicher Genehmigung.
Professionelle Anspruchsdurchsetzung
Außergerichtliche und gerichtliche Vertretung gegenüber Verkäufern und weiteren Beteiligten.
Typische Fälle fehlender Baugenehmigung beim Immobilienkauf
Nicht jede bauliche Veränderung ist auf den ersten Blick als Problem erkennbar. Gerade beim Hauskauf zeigt sich eine fehlende Baugenehmigung oft erst nach Einsicht in Bauakten, nach Rückfragen bei der Baubehörde oder im Rahmen späterer Umbaumaßnahmen. Für Käufer ist dann entscheidend, ob der Verkäufer über den Zustand hätte aufklären müssen und welche rechtlichen Schritte möglich sind.
Dachgeschossausbau
Kellerausbau
Wintergarten
Carport oder Garage
Nutzungsänderung
Illegale Anbauten
Der Verkäufer hat den Mangel vermutlich gekannt – aber verschwiegen?
Wir prüfen, ob Arglist vorliegt und welche Ansprüche Sie haben.
Versteckte Mängel Hauskauf: Fehlende Baugenehmigung
Eine fehlende Baugenehmigung kann einen erheblichen versteckten Mangel beim Hauskauf darstellen. Besonders problematisch wird es, wenn der Käufer erst nach Vertragsschluss erfährt, dass ein Anbau, eine Wohnraumerweiterung, ein ausgebauter Keller oder ein Dachgeschoss nicht genehmigt wurde.
In solchen Fällen geht es nicht allein um baurechtliche Fragen. Entscheidend ist auch, ob der Verkäufer den Käufer hätte informieren müssen. Wurde eine fehlende Genehmigung verschwiegen oder ein baurechtswidriger Zustand verharmlost, können dem Käufer Ansprüche auf Schadensersatz, Kaufpreisminderung oder in schwerwiegenden Fällen sogar ein Rücktritt vom Kaufvertrag zustehen.
Auch andere versteckte Mängel beim Hauskauf können erhebliche rechtliche Folgen haben und sollten frühzeitig anwaltlich geprüft werden.
Arglist bei fehlender Baugenehmigung nach dem Hauskauf nachweisen
Aufgrund des üblicherweise vereinbarten Gewährleistungsausschlusses im notariellen Kaufvertrag führt der Weg zu Schadensersatzansprüchen in der Regel über den Nachweis der arglistigen Täuschung bei dem Verkauf der Immobilie. Da Wohnflächenangaben in der Regel nicht in den notariellen Kaufvertrag übernommen werden, muss der Mangel der fehlenden Baugenehmigung über den Nachweis der Arglist bei der Wohnungsbesichtigung erfolgen.
Hier gibt es eine stark auf den Einzelfall zugeschnittene Anzahl wichtiger Entscheidungen der Obergerichte und des Bundesgerichtshofs, wann der Verkäufer darauf vertrauen durfte, ohne Baugenehmigung zu bauen und wann er hätte erkennen können und müssen, dass es einer Baugenehmigung bedarf. Anhand der Besprechung Ihres individuellen Falles können wir schon im Vorfeld Ihre Chancen einschätzen.
Weitere allgemeine Informationen zum öffentlichen Baurecht und zu baurechtlichen Anforderungen stellt das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen bereit.
Die Rechtsfolgen versteckter Mängel beim Immobilienkauf
Soweit Ihnen versteckte Mängel vom Verkäufer nicht mitgeteilt wurden, können Sie die üblichen Gewährleistungsansprüche aus dem Kaufvertragsrecht gegen den Verkäufer geltend machen. Ihn schützt dann der üblicherweise vereinbarte Gewährleistungsausschluss aus dem notariellen Kaufvertrag nicht mehr. Ein arglistiges Verschweigen liegt immer schon dann vor, wenn der Verkäufer den versteckten Mangel kannte und Ihnen das nicht mitteilte, obwohl er sich zumindest hätte denken können, dass Sie den Kaufvertrag bei Kenntnis des Mangels nicht zu den gleichen Bedingungen geschlossen hätten.
Welche Rechte haben Käufer bei fehlender Baugenehmigung?
Rücktritt vom Kaufvertrag
Bei erheblichen baurechtlichen Problemen kann ein Rücktritt vom Hauskauf geprüft werden.
Schadensersatz
Zusätzlich oder alternativ können Sie Schadensersatz verlangen (z. B. Gutachterkosten, Sanierungs-kosten, Mietkosten).
Kaufpreisminderung
Ist die Immobilie wegen der fehlenden Baugenehmigung weniger wert, kann eine Minderung des Kaufpreises in Betracht kommen.
Ansprüche trotz Gewährleistungsausschluss
Bei arglistiger Täuschung greift der Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag nicht.
In drei Schritten zu Ihrem Recht bei fehlender Baugenehmigung nach dem Hauskauf
Viele Käufer wissen zunächst nicht, ob sie gegen den Verkäufer vorgehen können oder ob sie den baurechtlichen Zustand hinnehmen müssen. Rechtsanwalt Hendrik Jürgens sorgt für Klarheit und prüft, welche rechtlichen Möglichkeiten in Ihrem Fall bestehen.
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Kostenlose Ersteinschätzung
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Das Erstgespräch ist für Sie kostenlos
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Warum eine spezialisierte anwaltliche Unterstützung bei fehlender Baugenehmigung entscheidend ist
Prüfung von Kaufvertrag, Exposé und Verkäuferangaben
Bewertung von Aufklärungspflichten und arglistigem Verschweigen
Einschätzung von Rücktritt, Minderung und Schadensersatz
Unterstützung bei außergerichtlicher und gerichtlicher Durchsetzung
„Unsere Erfahrung mit fehlenden Baugenehmigungen nach dem Hauskauf zeigt: Käufer handeln oft zu spät oder sichern keine Beweise. Wir sorgen dafür, dass Ihnen kein Anspruch verloren geht."
Wie wir Ihre Rechte geltend machen
Sie haben eine Frage? Wir helfen Ihnen gerne weiter.
Ihr Anruf bei uns
Für ein kostenloses Erstgespräch werden Sie bevorzugt zu mir durchgestellt. Dort qualifizieren wir Ihren Fall gemeinsam vor:
1. Welche Mängel liegen bei Ihrer Immobilie vor?
2. Wurden Sie arglistig getäuscht?
3. Wann und wie haben Sie von den Mängeln an der Immobilie erfahren?
Sodann entscheiden wir gemeinsam, welche Möglichkeiten Ihnen offen stehen.
Ermittlung des Sachverhalts
In einem Gespräch in unserer Kanzlei oder ganz bequem per E-Mail begründen wir das Mandat. Hierfür benötigen wir folgende Unterlagen:
1. Das Exposé oder das Immobilienangebot bei einem Kauf von Privat.
2. Den notariellen Kaufvertrag.
3. Eine Darstellung der Mängel (Fotos, Bauakte, Angebote von Handwerkern).
4. Soweit vorhanden Schriftverkehr mit dem Verkäufer.
Gerne helfen wir Ihnen dabei, fehlende Unterlagen zu besorgen. Wir können für Sie die Bauakte beantragen, Handwerker empfehlen oder einen Gutachter mit der Ermittlung Ihres Anspruchs beauftragen. Alle eingereichten Unterlagen können wir für uns einscannen und kopieren.
Minderung, Schadensersatz und Rücktritt
Noch während wir den Sachverhalt weiter aufklären beginnen wir bereits damit, Sie gegenüber dem Verkäufer, Behörden und Versicherungen zu vertreten. Unsere Tätigkeit umfasst dabei Folgendes:
1. Anzeige der Vertretung gegenüber dem Verkäufer,
2. Soweit vorhanden Einholung einer Deckungszusage bei der Rechtsschutzversicherung,
3. Einholung gerichtlicher Hilfe für die Feststellung der Minderung des Kaufpreises, des Schadensersatzes oder des Rücktritts vom Kaufvertrag.
Dabei achten wir darauf, die Umstände der arglistigen Täuschung beim Immobilienkauf herauszustellen und genau vorzutragen.
Die Kosten unserer Beauftragung
Grundsätzlich rechnen wir nach dem Gegenstandswert gemäß der Tabelle zum RVG, dem Gesetz über die Vergütung der rechtsberatenden Berufe ab. Das hat folgende Vorteile:
1. Ihre Kosten können bei Obsiegen bei dem Verkäufer geltend gemacht werden,
2. Sie haben stets die Kontrolle über die anfallenden Gebühren über im Internet frei verfügbare Kostenrechner,
3. bereits früh können wir Sie vollständig über das Kostenrisiko aufklären,
4.da jede Gebühr in der Angelegenheit nur einmal anfällt, können Sie uns jederzeit erneut kontaktieren , ohne weitere Kosten auszulösen.
Zu unserer Tätigkeit gehört auch die Korrespondenz mit Ihrer Rechtsschutzversicherung von der Deckungsanfrage bis zur Abrechnung.
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